En una semana de revisión al alza de las previsiones de crecimiento para la economía española, reflejo de la mejora de los indicadores coyunturales de los últimos meses, los datos del mercado de la vivienda continúan señalando que el ajuste de actividad y precios no ha finalizado, aunque en algunas regiones y segmentos del mercado podríamos haber superado el fondo.

El nivel de compraventas de vivienda se va estabilizando, mientras que se observa una divergencia en la evolución de los precios: en las zonas costeras más turísticas se registra un incipiente repunte relacionado con el aumento de la demanda de extranjeros ante los bajos niveles de precios alcanzados, pero en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas prosigue el ajuste. En julio se registraron 25.706 compraventas de viviendas, cifra que supone un descenso interanual del 5%, algo menos intenso que el -5,5% anotado en junio. La vivienda nueva sigue registrando el peor comportamiento, con un ajuste interanual del 11,1% hasta 11.447 unidades vendidas, mientras que la vivienda usada, que supone el 55,5% de las operaciones de compraventa, aumenta un mínimo 0,5% hasta 14.259 viviendas. En términos acumulados de los últimos 12 meses, la compraventa de viviendas (325.435 unidades) muestra un ajuste del 58% frente a los máximos de 2007. Andalucía, la Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid concentran el 62,9% de las operaciones efectuadas en julio.

Según el índice de precios de la vivienda que elabora la agencia de tasación Tinsa, en agosto los precios de las viviendas libres tasadas disminuyeron un 9,3% interanual (-9,6% en julio). En agosto, las áreas metropolitanas fueron las que mostraron el descenso de precios más acusado, -15,8% interanual, su tasa de caída más intensa desde que se inició la crisis en el sector. Sin embargo, en las islas se empiezan a detectar subidas muy moderadas de precios ligadas a la demanda de turistas, que además compran al contado. Así, Baleares y Canarias registraron un repunte interanual de precios del 2,3%, y su corrección desde máximos, del 28,6%, es la menos acusada de todos los territorios analizados.

¿Hasta cuándo durará el ajuste?

La respuesta depende de la evolución de dos variables: accesibilidad y “stock” de viviendas sin vender. Respecto a la accesibilidad, aunque el ajuste de precios ha proseguido, la caída de la renta de las familias y la eliminación de las desgravaciones fiscales ha provocado un empeoramiento de la misma. Ahora una familia media española necesita dedicar el 32% de sus ingresos para comprar una vivienda y, la experiencia histórica nos dice que para recuperar la demanda, ese ratio debería disminuir hasta la zona del 25%. Por su parte, el stock de viviendas sin vender sólo se ha reducido un 5% desde máximos y según el Ministerio de Fomento se sitúa en 640.000 viviendas. De manera, que teniendo en cuenta el ritmo de construcción de nuevas viviendas (40.000 unidades) y el de ventas de viviendas de las mismas (150.000 unidades) se necesitarían al menos 4 años para normalizar la situación. Por tanto, el sector no ha absorbido aun los desequilibrios que generó en la etapa expansiva, ni se encuentra en equilibrio de acuerdo a los parámetros económicos y demográficos que configurarán el nuevo escenario. En definitiva, el ajuste del mercado en precios y cantidades está avanzado, pero no ha finalizado.