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Política monetaria y mercado de la vivienda

Esta semana se ha publicado el comportamiento del Índice de Precios de Consumo (IPC) durante el mes de abril de Estados Unidos, la Eurozona y España. En estas tres economías se produce un aumento de la inflación pero con consecuencias muy diferentes.

En EEUU el IPC ha crecido un 0,3% en abril, lo que equivale a un aumento de los precios del 2% en tasa interanual, el mayor incremento desde julio de 2013. La inflación subyacente, la más idónea para analizar la tendencia de los precios al margen de variaciones volátiles de la energía o los alimentos frescos, alcanzó el 1,8%, su cota más alta desde agosto de 2013. Esta información ha generado cierta inquietud ya que la Reserva Federal (FED) no es partidaria de que el nivel de inflación supere el 2%.

 Estrategia de salida de la FED

Los dos principales indicadores que sigue  de cerca la FED son el IPC y la tasa de paro. Pues bien, como hemos visto, los precios están a un nivel próximo al máximo deseado y la tasa de desempleo es del 6,3%, por debajo del objetivo la FED (6,5%) Tanto los datos de inflación como los de paro pueden favorecer que la política monetaria de EEUU adopte un sesgo bastante menos expansivo que el actual.

No obstante a corto plazo se prevé que la FED Aunque, por ahora, parece que la FED seguirá manteniendo el tipo de interés de referencia en niveles excepcionalmente bajos (mínimos históricos). Es una situación bien conocida de política monetaria muy laxa, que ha sido la respuesta de la FED y de casi todos los bancos centrales del mundo a la mayor crisis económica desde la Gran Depresión de los años treinta y que ha supuesto una gigantesca expansión del dinero, especialmente en el caso de los Estados Unidos y del Reino Unido y últimamente Japón. Todo ello ha contribuido a evitar un escenario deflacionista y a sentar las bases de la recuperación. Sin embargo, una expansión monetaria de tal magnitud y tan prolongada en el tiempo empieza a notarse en los precios.  Por eso la FED ha comenzado una lenta pero firme estrategia de salida, basada en reducirlos programas de compras de activos y, a medio plazo, aumentar el tipo de interés de intervención.

El BCE quizá aumentará la cantidad de dinero

En cambio, en la Eurozona la situación es muy diferente. La tasa de inflación anual en los 18 países que comparten el euro aumentó en abril un 0,7% en términos interanuales. Esto supone algo más que el 0,5% de marzo pero sigue estando muy por debajo del objetivo del Banco Central Europeo (BCE), que es una inflación cercana pero por debajo del 2%. La situación es muy diferente a la de EEUU, porque la tasa de paro en Europa sigue estando muy alta. En cinco años EEUU ha sido capaz de reducir su tasa de paro desde el 10%, en octubre de 2009, hasta el 6,3%, en abril de este año, mientras que la Eurozona en ese mismo periodo tiempo aumentó su tasa de desempleo desde el 10% hasta el 11.8%.

Además, a esto hay que unir el débil crecimiento de la Eurozona. En el primer trimestre de este año solo creció un 0,2%, muy por debajo de las expectativas de los mercados que esperaban un crecimiento del 0,4%. Además, esta semana Eurostat revisó a la baja el crecimiento en el cuarto trimestre de 2013, de 0,3% a 0,2%. Conviene recordar que aunque la Eurozona salió de larecesión en el segundo trimestre de 2013, lo está haciendoa un ritmo muy lento.

Toda esta información (inflación, desempleo y crecimiento económico) apunta a que la Eurozona sigue lejos de alcanzar una situación económica aceptable. La reactivación está siendo tan lenta que no ayuda a reducir el riesgo de deflación. Una situación que favorece el que el BCE, en su próxima reunión del 5 de junio, pueda tomar medidas adicionales de expansión monetaria entre las que se barajan: a) bajar sus tipos de interés hasta cero, b) una tasa de interés negativa sobre los depósitos de los bancos comerciales, c) préstamos sin límites a los bancos comerciales entre mediados de 2015 y mediados de 2016 y d) adoptar medidas más heterodoxas de estímulo monetario como puede ser la compra masiva e ilimitada de bonos (“quantitativeeasing”).

De hecho, los mercados ya han descontado esta política y esta semana se ha producido una brusca depreciación del euro. En todo caso, para resolver los problemas económicos de Europa no podemos poner solo nuestra confianza en la política monetaria para lograr más crecimiento económico y empleo duradero a largo plazo se necesitan además reformas estructurales.

En España el IPC nos dio una buena noticia. El crecimiento de los precios fue del 0,4%, en tasa interanual, la más alta desde agosto del año pasado. Nos vamos alejando así del pantanoso terreno de la deflación. Este dato es también bueno porque significa que el diferencial de inflación con la media de la Eurozona (nuestro principal competidor) sigue siendo negativo (-0,3), lo que favorece la mejora de la competitividad de nuestras empresas. Una inflación tan baja, junto con el mayor crecimiento económico y del empleo se está trasladando a una mejora de la confianza en nuestra economía: aumenta el consumo, la inversión en bienes de equipo y  la compra de viviendas.

España: aumenta la compra de vivienda

Precisamente la semana nos ha dejado información relevante sobre el mercado de la vivienda en España: la compraventa empieza a remontar. Según, el INE durante el mes de marzo se registró un aumento en la compra de 27.047 viviendas, un 5,2% más que en febrero. Y en los 12 meses que van desde abril de 2013 a marzo de 2014 la compraventa de viviendas (nuevas y usadas) fue de 297.595 unidades lo que supone un crecimiento interanual del 23%, el primer aumento interanual en 11 meses y el más intenso desde el año 2010.Un análisis más detallado de los datos publicados muestra que:

1) Desde hace varios meses se nota un aumento importante de la inversión extranjera en vivienda. Además, a esta buena evolución de la demanda extranjera se está uniendo la recuperación de la demanda nacional.

2) El mejor comportamiento del mercado se sigue produciendo en Madrid y en las zonas costeras, especialmente en Baleares, Canarias, Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana.

3) Se está dando una fuerte convergencia entre el mercado de vivienda nueva y el de segunda mano. Hasta ahora la tónica era que mientras las ventas de las viviendas nuevas se reducían, las de las viviendas usadas aumentaban. Sin embargo, en el último año tanto las ventas de las viviendas nuevas como las de las usadas crecen; aunque las de las usadas crecen más (+35,5%) que las de las nuevas (+9%). Este mejor comportamiento de la vivienda usada se debe a que tiene precios más ajustados.

4) Se acelera la tendencia de reducción del stock de vivienda que está sin vender. Las ventas superan la entrada de obra nueva, lo que permite reducir el stock que se ha ido acumulando durante la crisis. Aún así, teniendo en cuenta la cantidad de viviendas que se construyen se necesitarían cerca de 4 años para normalizar la situación del mercado de la vivienda y que se reanude la actividad en la construcción.

5) El mayor crecimiento se puede explicar por la demanda de los fondos de inversión, por el aumento del empleo, por un poco más de financiación bancaria y sobre todo por la caída de los precios. Es bien conocido que antes de la crisis, en la fase del boom inmobiliario, los precios se habían incrementado notablemente. Sin embargo, según el INE, tras el estallido de esta burbuja, a partir del año 2008 y hasta abril de 2014, los precios de los inmuebles empezaron a caer acumulando un descenso de más de un 40%. Este dato difiere del que suministró, también esta semana, el Colegio de Registradores que calcula que desde los máximos, alcanzados durante los años del boom inmobiliario, la caída de precios ha sido del 33%.

En definitiva, la recuperación de la Eurozona sigue siendo demasiado débil con un crecimiento del PIB del 0,2% en el primer trimestre. Además, el comportamiento es desigual y mientras que España (+0,4), Alemania (+0,8%) y Bélgica (+0,4%) crecen muy por encima de la media, otros países como es el caso de Francia (0%), Holanda (-1,4%) y Portugal (-0,7%) tienen un peor comportamiento. Como consecuencia del bajo crecimiento y la baja inflación parece que el BCE,en su próxima reunión aplicará una política monetaria más expansiva. Se generará, por tanto, un desacompasamiento en las políticas monetarias: mientras que la Eurozona será más laxa, en EEUU la tendencia tenderá a ser más contractiva. Afortunadamente, los datos que se publican sobre España muestran signos evidentes de reactivación, por ejemplo, después de más de seis años de crisis, el mercado de la vivienda se empieza a recuperar.

Fuente: Rafael Pampillón Olmedo. “Política monetaria y el mercado de la vivienda”. Expansión. Sábado, 17 de mayo de 2014; página 47