Durante los últimos meses hemos leído infinidad de artículos sobre la posibilidad de que exista algo parecido a las hipotecas “subprimes” en España. Y aunque es cierto que el mercado inmobiliario español, al igual que el estadounidense, ha atravesado un periodo de fuerte expansión en los últimos años, que se ha reflejado en un incremento en los precios de los inmuebles y en la elevación de los ratios de endeudamiento, aquí se terminan las similitudes. Las diferencias entre ambos mercados hipotecarios son muy marcadas:

1) Para empezar, mientras que en EE.UU. existen una gran cantidad de pequeños originadores locales o brokers, que una vez conceden las hipotecas las titulizan o venden para que la gestione otro agente, en España las instituciones financieras de tipo banca universal son los principales agentes del mercado. En España el 98% de los préstamos los conceden las entidades de depósito, mientras en EEUU sólo conceden el 50% del total .

2) Del total de hipotecas concedidas, el 70% están titulizadas en EEUU, mientras que en España esa cifra es sólo del 13,5%, más un 21% de cédulas hipotecarias. Por tanto, los bancos universales americanos sólo retendrían un 30% de lo que conceden en cartera. Hay bancos como Wells Fargo, que según The Economist en los últimos dos años han titulizado 2,5 billones de dólares en préstamos, mientras en cartera sólo tendrían 300.000 milones de dólares. Evidentemente, el mantener en el balance tus préstamos te hace ser mucho más riguroso en los criterios de riesgo.

3) También hay que decir que las titulizaciones en la mayoría de los casos han perseguido en España la obtención de recursos y no eliminar riesgos o liberar recursos propios. Es por ello que se han utilizado activos como las cédulas hipotecarias que no tienen mucha complejidad y son fáciles de valorar. De esta manera, en la mayoría de los casos las entidades financieras españolas se han quedado con el tramo “equity” (el de mayor riesgo o el que primero se impaga) lo que impide que se saquen de balance y además hace que los incentivos a filtrar a los clientes de mayor riesgo sean elevados.

4) En EEUU, el sistema de supervisión de las entidades originadoras es heterogéneo y, en general, más laxo que en España. Del total de créditos subprime concedidos, sólo un 20% corresponden a entidades sujetas a una estricta supervisión federal (bancos, cajas y cooperativas). Del resto, un 30% los conceden originadores supervisados federalmente (filiales de bancos, matrices y cajas o cooperativas), pero de forma poco rigurosa, y el 50% restante los otorgan empresas supervisadas sólo estatalmente (originadores independientes). Sin embargo, en España todas las entidades financieras están sujetas a una estricta supervisión por el Banco de España.

5) El sistema legal estadounidense otorga menos seguridad al prestamista, dado que no existe un Registro de la Propiedad con eficacia jurídica, el crédito no da derecho a ejecutar la propiedad cualquiera que sea su dueño (puede oponer en el momento de la ejecución su buena voluntad) y el sistema procesal de ejecuciones puede variar de un estado a otro (en España las hipotecas son igualmente eficaces en Madrid que en Vigo). El regulador en España otorga una seguridad casi plena al prestamista al ser único supervisor de todas las entidades financieras que otorgan préstamos. En caso de problemas, en España las entidades financieras cambian activos financieros por activos inmobiliarios como ocurrió en 1992-1993. En EEUU en muchos casos el riesgo de los prestamistas es no cobrar nunca.

En definitiva, las entidades financieras españolas no han comercializado hipotecas parecidas a las “subprime”. Los clientes a los que se les han concedido estos préstamos no pasarían en ningún caso los “credit-scoring” que utilizan los bancos y cajas españolas. En todo caso, sólo algún establecimiento financiero de crédito podría haber comercializado algo parecido, pero estos préstamos supondrían a lo sumo un 1% del total. De la misma manera, la exposición indirecta del sistema financiero español a través de vehículos especializados (SIVs) también es mínima pues la dinámica demanda de crédito ha ofrecido altrernativas, no como en otros países europeos (ej: Alemania).

Eso sí, las restricciones de liquidez en los mercados monetarios y, en general, en los mayoristas, van a suponer que la oferta de crédito va a disminuir en los próximos meses, a la vez que los “spreads” aumentarán. Pero esa es otra historia.