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Prosigue el ajuste en el mercado de la vivienda en España

Escrito el 11 Enero 2012 por José Ramón Diez Guijarro en Economía española

La debilidad del mercado de la vivienda se intensificó en los últimos meses de 2011, algo normal teniendo en cuenta el mal comportamiento del mercado de trabajo, el endurecimiento de las condiciones de financiación (tanto en “spreads” como en LTVs) y el empeoramiento de la confianza de las familias. Como además, la tendencia de caída de los precios se mantendrá en el corto/medio plazo, se están posponiendo las decisiones de compra, pese a medidas como la bajada del IVA en la compra de primera vivienda. Vayamos con algunos datos:

▪ La demanda de vivienda aceleró su ritmo de caída. Las compraventas caen más de un 17% interanual y se sitúan en un nivel anual de unas 369.696 frente a 775.300 en el máximo. La única noticia positiva es que esta mañana se conoció que en noviembre se registró la compraventa de 27.549 viviendas, con un repunte intermensual del 22,5% frente al mínimo de octubre, lo que supone el primer aumento intermensual desde mayo.

▪ La absorción del stock de vivienda nueva sin vender está siendo muy lenta y moderada. Al ritmo actual de ventas la absorción llevaría 3,6 años, y ello suponiendo que no se finalizaran más viviendas.

▪ Los precios también han ahondado en su ritmo de corrección, con una caída interanual del 5,6% en el tercer trimestre. Llevan 14 trimestres registrando retrocesos y el ajuste alcanza ya el 23,3% en términos reales.

En este contexto, sólo hay dos noticias positivas: la accesibilidad se empieza a aproximar a niveles que permitirán aflorar la demanda cuando disminuya la incertidumbre, gracias a las bajadas de precios y a los bajos niveles de tipos de interés y, como he comentado anteriormente, se está empezando a reducir el “stock” de viviendas nuevas sin vender. Pero todavía queda un largo recorrido hasta que se normalice la situación, algo parecido a lo que está ocurriendo en otros países como EEUU o Irlanda, que sufrieron excesos similares a los nuestros.

Comentarios

JIMAR 10 Enero 2012 - 22:51

creo que en estos momentos el valor de las vivendas real, no se corresponde con el valor del precio de mercado, por lo que veo lógico y necesario que los precios sigan bajando, también creo que el gobierno debería compensar a gente que adquiera su primera vivienda, venda su vivienda habitual para comprar otra nueva…Estas medidas ayudarían a reactivar el mercado de alguna manera.
taller de confianza | http://www.talleresjimar.es/

Carlos de Andrés 10 Enero 2012 - 23:15

Interesante el número de compraventas, quizás buena parte de esas transacciones son debido a las “ofertas” que sacan los Bancos para ir quitándose su cartera inmobiliaria. Lo digo, entre otras razones como las mencionadas en el post, porque sólo se de uno o dos bancos que actúalmente están predispuestos a dar hipotecas sobre pisos que no sean suyos.

Sería interesante conocer qué porcentaje son realizadas entre particulares y cuales entre Banco-particular.

Carlos

cristopher inostroza 11 Enero 2012 - 02:01

lla posibilidad de comprar está más próxima de lo que se cree a mi parecer, lo bueno de tener el alcance de comprar una vivienda es lo sueños de una familia que se ven cumplidos, la compraventa tiene influencia en los términos de si se compra más o no viviendas en el país pero también influye muchos las posibilidades dadas por este sin dejar de lado que influye mucho también los tipos de regulaciones que hallan respecto al tema de préstamos entre otros.

http://www.graficopolis.com

Daura 11 Enero 2012 - 02:07

Desbordante optimismo al pensar que nos acercamos, por fin, a niveles que puedan hacer aflorar la demanda.

España, donde la vivienda media está en torno a los 215k, un sueldo mínimo de 11k y sueldo medio de 29k, una bajada del 5,6% interanual (http://www.elmundo.es/elmundo/2012/01/03/suvivienda/1325578072.html) no la considero ni mucho menos notable.
En comparación la vivienda media en Irlanda está en 175k, con sueldos mínimos de 18k y medios de 38k, la bajada ha sido del 18% (algo menor según qué estudio consultado http://www.independent.ie/business/personal-finance/property-mortgages/house-prices-plummet-by-up-to-18pc-with-no-rebound-in-sight-2977665.html) y sin perspectivas de mejora.

Los únicos cambios, por ahora, son un mayor IBI por segmentos, total para cobrar 40 euros más. Mucho ruido y pocas nueces; si se trata de hacer de Robin Hood habría que agrabar mucho más el IBI de las viviendas ‘de la segunda en adelante’ y omitir por completo el de la primera vivienda.
Queremos que la gente compre, pero ¿con qué fin? ¿creando otra burbuja? sólo bajando 4 puntos el IVA en vivienda habitual… Instauramos de nuevo la deducción fiscal en el IRPF …¿Comprar para vender y así volver a entrar en el círculo de la especulación? Volvemos a medidas que den resultados cortoplacistas. Se debe de comprar para vivir, que es la primera razón de la vivienda… Y qué tal si promovemos también el alquiler, o dicho del otro lado, penalizamos las viviendas vacías? Si suprimir la Renta Básica de Emancipación repercute en bajar 200e el alquiler, bienvenida sea; si por el contrario los jóvenes vuelven a casa de los padres o se agrupan para acceder a alquileres más económicos -no seremos tan ilusos como para pensar que los que no alquilan compran-, tampoco habremos avanzado en este aspecto. Si tanto apuro hay por reducir el stock, ¿por qué no potenciar el leasing inmoviliario?

Por más vueltas que le doy sólo me quedan los datos globales: caídas de un 23,3% citado aquí comparado con el 52% de Irlanda, también desde 2007 (ver link anterior)… las comparaciones siempre son odiosas, pero mal vamos si realmente ya hemos tocado fondo!

Eso sí, que no nos caiga un banco malo, porque si ahora lo están ‘pagando’ los del error no quiero verme involucrada en ‘pagar el pato’.

Dixi. Daura

Juan Garza 11 Enero 2012 - 12:26

Estos datos no son muy optimistas porque tenemos unas Divisas comprometidas con tantos impuestos que se han hecho últimamente.

Juan Martínez 15 Enero 2012 - 20:00

En cualquier caso, pienso que las expectativas de los posibles demandantes siguen siendo que los precios seguiran bajando y que mientras puedan esperar retrasaran la decisión de la compra

Joao Almeida 18 Enero 2012 - 10:54

Con una caida continua de 14 trimestres, mi duda se relaciona con el credito bancario, es decir, cual es el incentivo del banco a la hora de valorar la vivienda del cliente a quien le va a prestar dinero? porque si la tendencia sigue, el banco al prestar, solo tendra un peligro mayor de incrementar su stock de viviendas con un precio de reventa aun menor.

Esto me ayuda a explicar las subastas de los bancos de su propio stock, pero mismo aqui tengo dudas porque si el banco tiene en stock una cartera significativa de viviendas y cree que los precios van a seguir cayendo, cual su incentivo para deshacerse de estas? ademas de generar liquidez a corto plazo y cumplir con ratios estipulados por el banco de España?

ABEL BARAHONA 18 Enero 2012 - 14:43

Lo que estoy viendo en este momento es que pese a las medidas como la baja del iva en primera vivienda, esto todavía no a hecho que la gente se anime a comprar. Ya que ciertos analistas predicen que el precio de la vivienda continuara bajando en los proximo 2 a 3 años. La mayoría de crisis tienen un ciclo de de 3 a 4 años , pero esta crisis en general creo yo que es totalmente diferente a las anteriores, y es la mas fuerte que a tenido España en toda su historia. Lo primero que toca hacer ahora es volver a generar empleo, mejorar salarios y que el país sea mas competitivo con el resto de paises. La construcción es para el pais el fuerte de su economia, siendo el que mas representa con respecto al PIB del Pais. España tienen que mirar como pueden generar otras fuentes de ingresos, donde puedan ser mas competitivos y puedan crear mas empleo. Para que así pueda a ver mayor consumo en las primeras viendas de la gente, pero si no hay empleos, no hay consumo.

Clara Mezcua 18 Enero 2012 - 22:48

Estoy de acuerdo con Abel, la solución no parece estar en fomentar otra vez el mercado de la vivienda, sino en resolver otros problemones que tenemos. Me surge la duda de las consecuencias que tendrán el IVA superreducido y la desgravación por la compra de vivienda, recién recuperada. Realmente con estas medidas se van a vender las casas vacías de la Costa del Sol?
Parece que a Rajoy no le gusta el banco tóxico para intentar solventar el problema, preferirá ahora la fusión entre Bankia (importante cartera inmobiliaria) y Caixabank? Según los expertos esta solución es más cara (además de tener que cerrarse unas 3000 sucursales), pero si no se lleva a cabo, quizá nos encontremos con que algún banco tendrá que cerrar???
Sería interesante hablar de esto el sábado.

Irene Zaldivar 23 Enero 2012 - 00:53

Permitirme que dude de dichas estadísticas en cuanto a su porcentaje, sobre todo en lo que se refiere a la caida de precios. Si preguntamos realmente a los agentes inmobiliarios, intermediarios, etc., todos nos dicen que el porcentaje de caida de precios es mucho mayor al que se publicita, comentan que no saben si es que hay miedo a que se sepan los datos reales de desplome de precios, y sobre todo, y lo que es más importante, ya no es cuestión del precio, es que no se vende nada.
En cuanto al futuro del sector de la construcción en España también habría que valorar muchísimo el tema del suelo que creo que realmente es el caballo de batalla de muchas entidades bancarias.
Hace poco aparecía una estadística de la ciudad de Mérida en la que hablaban del número de pisos nuevos que había sin vender, y que aunque era una cantidad importante, en unos años podía ser asumible.
El problema es que en la actualidad había suelo disponible para absorber la demanda actual de pisos de aquí a 30 años.
Creo que éste es el problema principal de la mayoría de entidades financieras y constructoras.

Anónimo 21 Febrero 2012 - 15:13

Mi opinión es que el mercado de vivienda tardará bastante tiempo en regularizarse, porque los bancos tienen que aflorar mucha pérdida antes de permitir que la vivienda se ajuste realmente a los precios de mercado (de un mercado ideal, se entiende, si es que tal cosa puede existir). Además, el propio stock de vivienda que mantienen los bancos puede interferir aún más en el mercado, dado que ellos tienen todas las armas, y podrían dar hipotecas sólo sobre aquellas viviendas que controlan ellos mismos.
El mercado de la vivienda en España nunca ha sido un mercado normal. Véanse los problemas que ha generado la ley del suelo, la subida de precios tan superior a la subida de los salarios, la creación de un parque de vivienda muy superior al que una situación normal de mercado podría absorber, etc.
Queda aún mucho ajuste por hacer, y un gran problema para resolver en cuanto a lo que afecta a la economía española en su conjunto.

Cristina Menéndez 21 Febrero 2012 - 15:16

Disculpadme, el anterior comentario era mío. He dado al enviar sin querer antes de confirmar el nombre y acabo de darme cuenta al verlo publicado como “anónimo”.

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