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¿Seguirán cayendo los precios de la vivienda?

Escrito el 18 Enero 2010 por María Jesús Valdemoros en Economía española

Como es muy bien sabido, la crisis económica que padece nuestro país presenta varias vertientes y una de las más claras es el desplome del sector inmobiliario o construcción. A su vez, ese desplome es el ajuste que el sector experimenta ante los desequilibrios acumulados durante un largo periodo de expansión económica en que la construcción alcanzó un enorme sobredimensionamiento. Así, en términos de producción, la construcción representaba un 11% de nuestra economía en el inicio de la crisis, tras un continuo incremento desde finales de los 90.

 En términos de producción, la construcción ocupaba a más del 13% de los empleados en nuestro país, cifra que no incluye a los muchísimos ocupados en sectores ligados a la construcción de distintas maneras: albañiles, aparejadores, fontaneros, electricistas, transportistas, cristaleros, fabricantes y vendedores de muebles, lavabos, gres, tasadores,…

Este desequilibrio no era sólo cuantitativo, sino cualitativo. Atraídos por el abundante empleo que el sector generaba, miles de jóvenes dejaron sus estudios y ahora se encuentran sin trabajo ni formación, y con una experiencia laboral que apenas si tiene valor. Atraídas por el boom inmobiliario, nuestras entidades financieras se dedicaron a prestar a constructores, promotores y compradores de vivienda que ahora no pueden hacer frente a la devolución de sus deudas.

El descalabro se ha reflejado en el valor de las viviendas. Los propietarios, en el mejor de los casos, sólo pueden vender a precios inferiores a los de compra. Se produce así un efecto pobreza (nuestro patrimonio vale menos) que reduce nuestro consumo y agrava la situación.

¿Cuándo se completará el ajuste del mercado inmobiliario? En las últimas semanas han aparecido distintos datos oficiales acerca de la caída de precios de la vivienda, que los expertos no terminan de creer. Sea como fuere, parece que el ajuste todavía llevará tiempo.

 Según el FMI, en su World Economic Outlook de octubre pasado, España fue el país donde mayor apreciación real, superior al 70%, experimentó la vivienda en el periodo que va del último trimestre de 2001 al tercero de 2006. Desde el final del mismo, la caída real ha sido ligeramente inferior al 10%. Si comparamos esto con lo ocurrido en otras economías, se observa que España es el país donde menor ha sido la corrección real de los precios de la vivienda. ¿Significa esto que aún estamos lejos de la estabilización del sector? ¿Sufriremos nuevas caídas del precio de la vivienda?

Comentarios

Jose Carlos 18 Enero 2010 - 17:34

Por supuesto que seguirán cayendo los precios de la construcción, todavía siguen sobrevalorados. Según algunos expertos inmobiliarios, el precio de la vivienda sigue sobrevalorado un 30%, por lo que se calcula que éste es el porcentaje que tendrían que bajar todavía los costes de las casas para ‘normalizar’ el sector de la construcción.

El problema del mal ajuste de los precios en la vivienda que se está realizando en España, probablemente lo tengan los bancos y las ayudas que el Gobierno les ha dado:
http://josecamoros.blogspot.com/2009/11/el-precio-de-la-vivienda-ya-no-baja.html

[…] ¿Seguirán cayendo los precios de la vivienda? […]

Manuel lópez Martín de Blas 18 Enero 2010 - 19:58

Si analizamos todos los comenatrios de nuestro entorno, parece que la coincidencia es absoluta, …si tienen que bajar, pero la realidad de las cifras es tozuda. La caída de los precios está siendo muy gradual en comparación con otras economías. En esto hay razones de todo tipo, económicas sociales, psicológicas. Desde mi punto de vista la primordial podría calificarse de “mimetismo”. En el mercado coincide muchos actores, pero podríamos agruparlos en dos grandes segmentos, Bancos y sobre todo Cajas y Particulares. Los primeros y gracias a las bendiciones BdE, no han provisionado el deterioro real de sus activos, esperando a repetir la misma jugada de finales de los 90, vendiendo en la parte alta del ciclo.
Los segundos se fijan en los precios de referencia, que vienen marcados por un sistema financiero incapaz de provisionar un deterioro que en caso de las Cajas está dando lugar a proyectos de fusión de todo tipo, bajo los auspicios de un BdE que no ha conseguido aprobar todavía el fondo de ayuda FROB. Pero como decía Michael Ende en la “Historia Interminable”, esto amigos míos es otra historia. Volviendo al hilo argumental, el particular no bajará los precios acusadamente hasta que no vea que la otra parte del mercado lo hace. El problema es que este no es un dilema del prisionero puro, sino falso y auspiciado por las mismas organismos reguladores. SAludos

Juan Colmenar Rueda 19 Enero 2010 - 01:15

En mi modesto saber y entender, yo veo 3 drivers principales (entre muchos otros) que hay que tener en cuenta a la hora de pensar que ha pasado en los últimos 20 años y que va a pasar en los próximos 10 con el mercado inmobiliario residencial en España.

PRIMERO- La altísima correlación de tipos/plazos/precios:
Las bajadas de tipos desde los 16 por ciento y plazos de 15 años de 1991 a tipos del 2 por ciento (en 2003-06) y plazos de 30 años de los últimos años son un fundamento claro de la subida, difícilmente (aunque no imposible) reversibles. La elevada subida de tipos hasta el 5,4 por ciento de 2008 precipitó por tanto caídas generalizadas, y ahora con los tipos al 1,3 por ciento tenemos un soporte. Aunque los tipos subieran algo parece difícil volver al 5,4 por ciento, y menos todavía al 16 por ciento y en cuanto a los plazos, parece difícil volver a ver hipotecas a 15 años como norma. Por ello la mayor parte de la subida de los últimos 20 años tiene una base sólida que se explica con matemáticas financieras básicas. (Para verlo sólo hay que ver que para una cuota de 1000 Eur. con tipos al 16 por ciento y 15 años el principal es de 68.087 Eur., y si el tipo es del 2 por ciento y a 30 años el principal es de 270.548, esto es 4 veces más, que es prácticamente lo que han subido los pisos en los últimos 20 años).

SEGUNDO- En la última década (hasta el 2007) los precios subieron mucho, de forma desordenada y en casi todas partes por igual:
Hubo un efecto expulsión cuando se llegaba a un tope donde no se podía pagar más cuota. Es decir el que se quería comprar un piso se lo tenía que comprar cada vez más pequeño (acordaros de los mini-pisos de la Trujillo), y cada vez más lejos. (por 30Mll de ptas. en Madrid no había nada). Incluso hubo invenciones picarescas y pintorescas como los lofts en polígonos industriales, los sótanos/trastero reformados, etc., etc. Por ello los pisos grandes no subían lo mismo que los pequeños que subían proporcionalmente más, ni las zonas buenas subían lo mismo que las malas que también subían más. (Esto se puede comprobar perfectamente en los datos que publica Idealista -sólo existen datos desde 2001 en Madrid y Barcelona, en el resto los datos son desde 2007-, en ellos se ve que las zonas mejores de 2001 a 2007 subieron un 40 por ciento menos que las peores. Desde 2007 a ahora la corrección ha sido lógicamente mayor en las peores.)

TERCERO- Sin embargo pese a las anomalías de los últimos años producidas por el efecto expulsión, la oferta y la demanda no son iguales en todas las zonas:
El mercado inmobiliario residencial no es un mercado único sino que hay muchísimos mercados. No olvidemos que un inmueble no es un bien fungible como el trigo o la gasolina, cada inmueble es único e irrepetible pues está en un lugar diferente. Aunque en España exista un stock de pisos de 1 millón de viviendas nuevas o incluso mayor, muchas de ellas se han construido en zonas donde no existe apenas demanda, ni la habrá en mucho tiempo. Por otro lado, existen zonas donde habiendo demanda (aunque temerosa de momento) no hay apenas oferta. Es decir, parece que la oferta no está donde está la demanda.

Lo que acabará pasando en los próximos 10 años bajo este análisis, y en mi modesto saber y entender en cuanto a los 3 drivers será:

1- Parece razonable esperar tipos en el entorno del 3-4 por ciento y plazos en torno a 25-30 años. Esto puede provocar todavía algún que otro ajuste, aunque con la bajada ya producida desde 2007, financieramente podríamos considerar que los precios en general se sostienen (aunque no por zonas).
2- Creo que el efecto expulsión (m2 y zona), continuará en cuanto a m2, es decir los pisos serán cada vez más pequeños, sin embargo no en cuanto a la zona. El reequilibrio que en parte ya se ha producido de mayores bajadas de precio en zonas peores (sobrevaloradas) continuará al ser la demanda en ellas muy débil en los próximos años y existir sobre-oferta.
3- En cuanto a los precios se comportarán de forma “normal”, es decir de acuerdo a la oferta y demanda existente en cada micro-mercado, tras años con el efecto expulsión y la especulación “falsificando” los precios de zonas que eran completamente diferentes en oferta y demanda, en la próxima década funcionará finalmente el mercado. Continuaran las bajadas de precios en zonas donde no hay demanda, y mucha sobre-oferta. Por contra los precios se mantendrán en términos reales y puede que incluso aumenten levemente por encima de la inflación en las zonas mejores que es donde está la demanda solvente y la oferta es limitada. Volverá a ser cierto lo que decían los ingleses que hay que tener en cuenta para invertir correctamente en inmobiliario: “Location, Location, Location”.

En cuanto a mi opinión de si podía haberse evitado la situación actual inmobiliaria, yo creo que sí. Podría haberse evitado si se hubiera respetado la regla 80/30/15 (préstamo por el 80 por ciento del valor de tasación, cuota de máx. 30 por ciento de la renta disponible familiar, y plazo 15 años) por parte de los bancos a la hora de dar préstamos, por parte del regulador para exigírselo a los bancos, y por parte del gobierno (PP primero y PSOE después) para sugerírselo al regulador. Todo lo demás (efecto expulsión, subidas desordenadas de suelo/pisos, construcción desmesurada y especulativa en zonas sin demanda real, etc.) creo que son consecuencias que se derivan en el fondo de no respetar la regla 80/30/15, sin la cual no se habrían producido los mismos con tanta intensidad.

Laura Dolores Rodríguez García 20 Marzo 2010 - 12:25

Es muy relativo decir si seguirán bajando, ya que no es igual un barrio céntrico de Madrid o las afueras de Almería, en el centro de Madrid, yo personalmente he notado una estabilización de los precios del año pasado a este, pero es cierto que hay en otras zonas de Madrid que los precios siguen bajando.
En cuanto a; ¿qué es un precio justo?, yo llevo en este sector 13 años y jamas he oído “que barata es la vivienda”, aunque costasen el 50 % del precio actual se diría que los precios son altos, y por supuestos los propietarios dirían “no la voy a regalar” aunque estén sacando el doble de lo que les costó.

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