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Mercados hipotecarios: existen muchas diferencias entre España y EEUU

Escrito el 11 octubre 2007 por José Ramón Diez Guijarro en Uncategorized

Durante los últimos meses hemos leído infinidad de artículos sobre la posibilidad de que exista algo parecido a las hipotecas “subprimes” en España. Y aunque es cierto que el mercado inmobiliario español, al igual que el estadounidense, ha atravesado un periodo de fuerte expansión en los últimos años, que se ha reflejado en un incremento en los precios de los inmuebles y en la elevación de los ratios de endeudamiento, aquí se terminan las similitudes. Las diferencias entre ambos mercados hipotecarios son muy marcadas:

1) Para empezar, mientras que en EE.UU. existen una gran cantidad de pequeños originadores locales o brokers, que una vez conceden las hipotecas las titulizan o venden para que la gestione otro agente, en España las instituciones financieras de tipo banca universal son los principales agentes del mercado. En España el 98% de los préstamos los conceden las entidades de depósito, mientras en EEUU sólo conceden el 50% del total .


2) Del total de hipotecas concedidas, el 70% están titulizadas en EEUU, mientras que en España esa cifra es sólo del 13,5%, más un 21% de cédulas hipotecarias. Por tanto, los bancos universales americanos sólo retendrían un 30% de lo que conceden en cartera. Hay bancos como Wells Fargo, que según The Economist en los últimos dos años han titulizado 2,5 billones de dólares en préstamos, mientras en cartera sólo tendrían 300.000 milones de dólares. Evidentemente, el mantener en el balance tus préstamos te hace ser mucho más riguroso en los criterios de riesgo.

3) También hay que decir que las titulizaciones en la mayoría de los casos han perseguido en España la obtención de recursos y no eliminar riesgos o liberar recursos propios. Es por ello que se han utilizado activos como las cédulas hipotecarias que no tienen mucha complejidad y son fáciles de valorar. De esta manera, en la mayoría de los casos las entidades financieras españolas se han quedado con el tramo “equity” (el de mayor riesgo o el que primero se impaga) lo que impide que se saquen de balance y además hace que los incentivos a filtrar a los clientes de mayor riesgo sean elevados.

4) En EEUU, el sistema de supervisión de las entidades originadoras es heterogéneo y, en general, más laxo que en España. Del total de créditos subprime concedidos, sólo un 20% corresponden a entidades sujetas a una estricta supervisión federal (bancos, cajas y cooperativas). Del resto, un 30% los conceden originadores supervisados federalmente (filiales de bancos, matrices y cajas o cooperativas), pero de forma poco rigurosa, y el 50% restante los otorgan empresas supervisadas sólo estatalmente (originadores independientes). Sin embargo, en España todas las entidades financieras están sujetas a una estricta supervisión por el Banco de España.

5) El sistema legal estadounidense otorga menos seguridad al prestamista, dado que no existe un Registro de la Propiedad con eficacia jurídica, el crédito no da derecho a ejecutar la propiedad cualquiera que sea su dueño (puede oponer en el momento de la ejecución su buena voluntad) y el sistema procesal de ejecuciones puede variar de un estado a otro (en España las hipotecas son igualmente eficaces en Madrid que en Vigo). El regulador en España otorga una seguridad casi plena al prestamista al ser único supervisor de todas las entidades financieras que otorgan préstamos. En caso de problemas, en España las entidades financieras cambian activos financieros por activos inmobiliarios como ocurrió en 1992-1993. En EEUU en muchos casos el riesgo de los prestamistas es no cobrar nunca.

En definitiva, las entidades financieras españolas no han comercializado hipotecas parecidas a las “subprime”. Los clientes a los que se les han concedido estos préstamos no pasarían en ningún caso los “credit-scoring” que utilizan los bancos y cajas españolas. En todo caso, sólo algún establecimiento financiero de crédito podría haber comercializado algo parecido, pero estos préstamos supondrían a lo sumo un 1% del total. De la misma manera, la exposición indirecta del sistema financiero español a través de vehículos especializados (SIVs) también es mínima pues la dinámica demanda de crédito ha ofrecido altrernativas, no como en otros países europeos (ej: Alemania).

Eso sí, las restricciones de liquidez en los mercados monetarios y, en general, en los mayoristas, van a suponer que la oferta de crédito va a disminuir en los próximos meses, a la vez que los “spreads” aumentarán. Pero esa es otra historia.

Comentarios

precon 13 octubre 2007 - 10:52

¿Conoces que hay entidades que han estado dando el 60% de la tasación de las viviendas sin pedir ningún tipo de documentación, ni siquiera la cirbe española o el equifax británico, para segunda y tercera vivienda?

El 60% de una vivienda en 2005 o en 2006 puede ser perfectamente el 150% del coste de esa misma vivienda en 2000.

¿Cómo llamarías a ese tipo de hipotecas?

¿Nunca has oído hablar de las entidades financieras que por motivos políticos-sociales dan préstamos a empresas que no reúnen requisitos?

En España hay miles de directores de oficinas que pueden dan préstamos sin ningún tipo de supervisión, como crees que han actuado en los años anteriores?

Si tenemos en cuenta que el salario medio de USA es muy superior al de España y el precio medio de la vivienda en España es más alto que el de USA, donde debe haber mayor endeudamiento para comprarse una vivienda??

En fin, dejemos la propaganda gubernamental, ladrillera y cia, y recemos.

Rafa Fernández 13 octubre 2007 - 23:45

Pues a mí no me preocupa las deudas de los bancos. A mí lo que me preocupa es el paro. Aunque suban los tipos de interés, los sueldos actuales permiten el apretón del cinturón.

Creo que la crisis podría llegar durante el año que viene. Pero la crisis de liquidez ha purgado los excesos y ha puesto en alerta a toda la comunidad antes de que llegase la sangre al río. Llevamos ya casi un año preparando el terreno para la que se avecina y creo que estamos en el buen camino. “Rezar” me parece un término muy catastrofista. Todo el mundo empieza a ser consciente del peligro cuando aún no ha ocurrido nada grave. Esto es un buen síntoma, porque las entidades han sabido cortar el grifo a a las inmobiliarias y constructoras con tiempo. Y esto se va a notar el año que viene. Aunque está claro que la crisis vendrá, no creo que sorprenda al grueso del sistema bancario español. Y desde luego tampoco a las grandes empresas constructoras españolas que están sabiendo diversificar en el exterior. Al menos, yo mo veo mucho mejor que hace 5 años.

neocon 14 octubre 2007 - 09:53

¿Los sueldos actuales permiten apretarse el cinturón? España tiene los sueldos más bajos de la UE-15 con excepción de Portugal y a su vez las viviendas más caras con excepción de UK. No hay mucho margen para apretar el cinturón.

Tampoco las entidades han sabido cortar el grifo a tiempo. Tenemos las entidades que más han prestado a los “ladrilleros” de toda la OCDE, y a su vez la mayor dependencia de la construcción de todo Occidente. Ha trascendido el caso Llanera que afecta a dos cajas emblemáticas, pero los niveles de endeudamiento son elevadísimos y los departamentos de riesgos de todas las entidades están realmente asustados.

Lo de que la situación sea mejor que hace 5 años se lo debe creer el presidente Rodríguez alias: – estamos jugando la champion league (aunque el pronuncia champiolii)que como reconocía no sabía nada de economía.

1) El nivel de deuda ha crecido de una forma exponencial.

2) Los tipos de interés.

3) Coyuntura internacional.

4) Desplome de la construcción.

5) Sector exterior más endeudado per capita en todo el mundo.

6) Salarios reales más bajos de UE-15 que incluso han perdido poder adquisitivo, al contrario que en el resto de UE.

7) Niveles de confianza de consumidores en el punto más bajo de la serie histórica.

8) Ya no se crea empleo y la productivida no está creciendo.

Ya te digo, lo de lo veo mejor que hace 5 años es una opinión personal y respetable pero que recuerda más a un telediario de tv socialista (todas las nacionales) que a un estudio sincero de la realidad.

Inés Pérez 15 octubre 2007 - 20:33

Lo que pienso que ha ocurrido con la vivienda en España es algo que nos va a pasar factura (y no sólo por lo que tengamos que pagar con las hipotecas) durante unos cuantos años, por la cantidad de excesos que se han realizado por parte de elementos importantes que entran en ese círculo (bancos, constructoras, y unos cuantos privilegiados que consiguieron invertir en ladrillo), que han hecho que el conseguir una vivienda asequible sea poco menos que un espejismo.
Es cierto que hay muchísimo menos movimiento inmobiliario, lo que también supone una disminución drástica de la concesión de préstamos hipotecarios, y creo que no sólo por la escasez de liquidez por parte de los bancos (en Madrid, se ha registrado una disminución de un 14% aproximadamente durante el mes de Agosto, frente a un ritmo de crecimiento del 41% de hace un año y medio).
Además se están viendo las distintas implicaciones de ese estancamiento inmobiliario desde el punto de vista económico: las Comunidades Autónomas están teniendo menos ingresos por el IVA de las viviendas (sólo en Madrid, donde es cierto que hay mucho más movimiento en el mercado inmobiliario que en otras Comunidades, ese ingreso cayó un 19%, algo nada desdeñable teniendo en cuenta que el 23% de los ingresos de sus arcas se obtienen a partir del IVA); el crecimiento económico, globalización aparte, se está ralentizando mucho en España, un país donde en vez de diversificar e invertir en otros sectores, durante muchos años las cifras de crecimiento económico dieron muchas alegrías a nuestros gobernantes, maquilladas en gran parte por el auge inmobiliario. Un gran error, teniendo en cuenta que estaba claro que ese crecimiento debía tocar techo algún día. ¿Más datos? El número de parados extranjeros dedicados al sector de la construcción ha aumentado en un 53% en el último año.
Y eso que los bancos españoles no se aventuraron con los experimentos las hipotecas “sub-prime”, porque si no, probablemente necesitaríamos algo más que mercromina y tiritas (aunque tal y como están las cosas, la cura de mercromina y tiritas que nos están dando me sigue pareciendo algo escasa)…

José Ramón Díez 16 octubre 2007 - 13:02

Afirmar que en España hay miles de directores de oficinas que pueden dan préstamos sin ningún tipo de supervisión es desconocer totalmente como funciona el sistema financiero español.

Precisamente los directores de oficinas cada vez se quejan más de sus insuficientes facultades y de que a veces para condonar una simple comisión tienen que mandar la petición a la dirección de zona.

Sergio Restrepo 16 octubre 2007 - 13:59

Estaba revisando la Business Week de Oct 15 – portada “THAT SINKING FEELING” , relacionada a la subida de inventarios en propiedad raiz y la bajada de precios en EEUU – quería intentar comparar algo de data con España.

Alguien tiene alguna referencia sobre una comparación actual de precios de viviendas nuevas vs viviendas usadas? (En España)

Estela Santos 17 octubre 2007 - 18:33

El Ministerio de la Vivienda, por ejemplo, cuelga datos de nueva y usada. Por si te sirven, la nota del dato que ha salido hoy mismo dice

” Respecto a la vivienda nueva (hasta dos años de antigüedad) las tasas de variación interanual y trimestral se incrementaron el 5,8 y el 0,4 por ciento, respectivamente, mientras que las tasas de la vivienda de segunda mano (más de dos años de antigüedad) aumentaron el 5,1 y del 0,3 por ciento, respectivamente. Por su parte, el precio del metro cuadrado de la vivienda protegida (VPO) en el tercer trimestre del año sufrió un incremento interanual y trimestral del 5,3 y del 1,7 por ciento, respectivamente, hasta alcanzar los 1.053,6 euros. El número de transacciones inmobiliarias (compraventa de vivienda) en el primer trimestre de 2007 fue de 221.284 viviendas, de los que 97.625 correspondieron a vivienda nueva (44,1 por ciento) y 123.659 a segunda mano (el 55,9 por ciento restante).

. 17 octubre 2007 - 19:25

Pues sí Inés, debieras saberlo. En España hay miles de directores con facultades para aprobar hipotecas sin pasar por ningún comite ni filtro de riesgos. Cualquiera que esté relacionado con la banca conoce los directores “kamikazes” que han dado hipoteca a inmigrantes sin contratos, con la única garantía de la tasación.

En España hay subprime y enorme.

No hay ningún país de la tierra con riesgos similares, ninguno. En USA la construcción representa un porcentaje de la economía mucho menor, al igual que en UK y en Irlanda.

Inés Pérez 18 octubre 2007 - 00:25

Por alusiones, lo siento, pero no fui yo quien puso el comentario de “desconocer totalmente como funciona el sistema financiero español, etc, etc.”, sino un tal José Ramón Díez…

Miguel Ángel 20 octubre 2007 - 11:33

De acuerdo en parte con Estela, yo veo peligro en las exageradas tasaciones que han servido de base para conceder el crédito. Creo que en muchos casos el banco no va a recuperar el dinero (ejecuciones que se produzcan en los 3-4 primeros años de la vida del crédito), de hecho ya está sucediendo que en las subastas solo acude el banco, que no le queda más remedio que adjudicarse el bien por el valor de la deuda. Si alcanza el activo dicho valor, bien, pero cuando no lo alcanza y se van acumulando activos, el problema es grave.

Milthon A. 22 octubre 2007 - 20:10

Retomando un poco el tema de la situación de España con respecto a Estados Unidos en relación a los préstamos subprime, por mi experiencia de 4 años trabajando con bancos y teniendo relación con la banca estadounidense, italiana, mexicana e irlandesa, las fortalezas del sistema bancario español están muy por encima de estos cuatro países. El sistema bancario Español cuenta con una salud y una regulación que ya quisieran otros países (Aunque casi todos los bancos españoles se quejan del control que lleva el Banco Central Español). De hecho lo que sucedió con Banesto hace unos años, creo que refleja un poco el grado de coordinación que se puede alcanzar entre bancos españoles – aunque venga forzado – capaz de evitar que el problema trasciendan a la economía.

Yo no sé si hay o no directores de sucursales capaces de dar préstamos sin pasar por comités de riesgo ergo sin un análisis exhaustivo o sin garantías reales, pero me atrevo a decir que si existen, son préstamos más bien al consumo o de montos que en total de la cartera de un banco no suponen nada, el control que se lleva del tema de verdad que es muy fuerte y un banco o una caja no se puede prestar a juegos, por mucho que el director de una sucursal tenga que llegar a x objetivos.

Por último pongo en duda el tema de las garantías como factor del problema subprime, ya que existen préstamos en los cuales no hay garantías de ningún tipo más que la palabra y la honra de un grupo de personas y me refiero al tema de los microcréditos. Por tanto dar un préstamo sin garantías o utilizando la palabra del prestatario no creo que sea el problema de fondo de las subprime. En este tema se han mezclado muchas cosas: Mercado inmobiliario que presentaba oportunidades de negocio atractivas, sistema financiero que busca cambiar de modelo de negocio titularizando los préstamos (Desde luego esto no es de ayer sino que llevamos años con esto), las calificadoras que entran como juez y parte en la calificación de las carteras y desde luego tipos de interés muy bajos.

Por lo anterior creo que España efectivamente está mejor que hace 5 años, desde luego sus recursos los están cuidando, pero su crecimiento sigue en pie. Habrá que ver los resultados que muestren ahora.

liberal 27 octubre 2007 - 09:35

Sucesión de frases sin sentido Milthon;

http://www.cotizalia.com/cache/2007/10/26/41_alfredo_saenz.html

Hasta del propio BSCH reconocen que hay subprime en España.

En España hay mucho más riesgo que en USA por una simple regla; – sueldos mucho más bajos frente a casas mucho más caras.

Si bien, la solidaridad familiar es muy superior en España, el sistema quiebra por un factor que no existía hace 5 años, la inmigración.

Una cosa es que trabajes para la administración y tengas simpatías por Rodríguez, sin embargo no insultes la inteligencia.

diogo lopez 25 enero 2017 - 12:58

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