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¿Serán efectivas las ayudas para el alquiler?

Escrito el 19 septiembre 2007 por Juan Carlos Martínez Lázaro en Economía española

El Gobierno español anunció ayer un conjunto de medidas para impulsar el alquiler entre los jóvenes y las personas con menores niveles de renta, mediante subvenciones directas y desgravaciones fiscales. Debido a los altos precios que ha alcanzado la vivienda en España en los últimos años, los jóvenes son uno de los colectivos que más dificultades encuentra para acceder a una vivienda, lo que dificulta su emancipación. Si adquirir una les es difícil, por no decir que imposible, tampoco les es fácil alquilarla, por los altos precios que también tienen los alquileres.

Para paliar el problema del alto coste de la vivienda, una de las medidas más adecuadas sería dinamizar el mercado de los alquileres, de forma que alquilar fuese un sustitutivo real de comprar, algo que no ocurre hoy en día, ya que lo que se paga por mensualmente por un alquiler o por una cuota hipotecaria, es prácticamente lo mismo. Además la compra de vivienda desgrava fiscalmente y el alquiler, no.

En España se estima que hay más de tres millones de viviendas vacías. Si salieran al mercado, se produciría una sustancial rebaja en el precio de los alquileres, debido al aumento de oferta. Pero no salen porque los propietarios prefieren tenerlas vacías antes que alquilarlas, dadas la poca seguridad jurídica que existe hoy en España en este campo.

Yo creo que las medidas anunciadas ayer serán poco efectivas, porque subvencionando temporalmente los alquileres de parte del colectivo de jóvenes o desgravando a los alquilados con rentas más bajas, ni aumentará la seguridad jurídica de los propietarios, ni se conseguirá que salgan al mercado del alquiler las viviendas desocupadas, ni disminuirá sustancialmente la preferencia por la adquisición. En cambio, se puede producir un incremento del precio de los alquileres, al igual que el aumento del dinero que las televisiones pagan a los clubes de fútbol, encarece el precio de los jugadores.

Independientemente del coste de la medida (más de 750 millones de euros al año) o de su supuesto carácter electoral, ¿creéis que será efectiva? ¿Qué medidas deberían tomarse para rebajar el precio de los alquileres o de la vivienda en propiedad? ¿Sobran medidas de este tipo? ¿Debería dejarse que el mercado se ajustara por su cuenta?

Comentarios

CusCus 19 septiembre 2007 - 16:04

Esta parece una medida más orientada a buscar el voto que a intentar solucionar el problema real de acceso a la vivienda por parte de los jóvenes.

Además de lo ya apuntado en el post, quisiera señalar la discriminación que supone esta medida, por el hecho de tener dos theresholds: uno de edad y otro de ingresos. Medidas que favorecieran a todo el mundo (como sería un descenso general del precio del alquiler) seguramente serían más efectivas. E, incluso, más de izquierdas.

Miguel 19 septiembre 2007 - 16:31

El mercado, como tu bien dices dado el actual marco legal, está claro que no se ha ajustado solo. Un crecimiento del 17% sostenido durante varios años de los precios de venta, no es un ajuste.

Creo que de todas maneras deberías consultar tus fuentes. El alquiler es todavía más barato que comprar, lo que pasa que tenemos una cultura de la propiedad muy arraigada, cosa que no existe en el norte de Europa. Yo te puedo decir que como inquilino he pagado casi un 50% de lo que valdría una hipoteca de un piso similar al que tenía alquilado.

Yo me encuentro en el extranjero, y lo que creo que debería pasar es que los salarios se pusieran conforme a la subida de los precios después del ingreso en el Euro. Cuando comento con amigos europeos lo que puede ganar un joven de 25 años en España, con titulación, menos de 1000 euros habitualmente, su cara es de asombro. Y no me refiero a medias ni a nada, me baso en lo que veo a mi alrededor, a la gente de clase media que estudio conmigo en el Instituto y en la Universidad.

Particularmente pienso que la intención de incentivar el alquiler con ayudas fiscales debía haberse tomado hace mucho tiempo. Existe una bolsa enorme de personas de 30-35 años esperando a poderse independizar. Pero creo que mientras las normas no sean iguales para compra y alquiler (sin límites de edad) seguirá habiendo un desequilibrio hacia la compra. Las ayudas fiscales deben ser redistributivas, es decir, las mayores rentas no deberían casi obtener deducciones y las menores si.

El actual marco legal no convence ni a inquilinos ni a propietarios. Yo como inquilino he tenido bastantes problemas y me he encontrado indefenso.

Creo que el problema es el miedo al desplome de los precios y una consiguiente crisis económica. No nos olvidemos que el corralito argentino comenzó con una crisis crediticia.

econometra 19 septiembre 2007 - 22:08

Es de libro de texto. Oferta de pisos de alquiler rígida, demanda de pisos de alquiler elástica. Se introduce la subvención. ¿Qué sucede? Aumenta la cantidad de pisos que se alquilan. Baja un poco el precio que pagan los inqulinos y sube mucho el precio que reciben los que alquilan las casas. ¿Quien se benefica más de la subvención? Los que tienen casas para lquilar perciben la mayor parte de la subvención. Camino a seguir: Haz el gráfico del mercado, pinta la subvención y verás el resultado.

apolonio 19 septiembre 2007 - 22:35

1) Los dueños de pisos de alquiler también votan ¿Votarán al PSOE al sentirse beneficiados?
2) En el ministerio de la vivienda no saben economía. Normal. La ministra no tine ni idea.
3) ¿En el ministerio de economía hay alguien que haya estudiado la microeconomía de 1º de económicas? Les recomiendo el Mankiw; “Principios de Economía”.
4) ¿Van a cuadrar los presupuestos del estado 2008? ¿Se respetará el techo de gasto aprobado?

Javier Tomás 20 septiembre 2007 - 09:46

La Ministra Carmen Chacón ha tirado por la vía más fácil y electoralista; subvencionar a los jóvenes con 210 €.

En mi opinión, un incentivo para alquilar sería la de reorganizar el marco jurídico de los arrendatarios; que les protejan de morosidades, de daños en sus bienes…

Y por supuesto coincido en que, a medio plazo, los arerendatarios subirán los precios del alquiler.

Un saludo

Carlos Enrile 20 septiembre 2007 - 20:44

¿Qué medidas deberían tomarse para rebajar el precio de los alquileres?
Una combinación entre otras de:
-. Seguridad jurídica para el propietario (por ejemplo, tres meses de impago y que la salida del inquilino sea automática; desaparición del derecho a 5 años del inquilino…)
-. Fiscalidad coercitiva a la vivienda vacía
-. Cesión temporal del derecho de superficie de titularidad municipal para la construcción y explotación de vivenda de alquiler tasado
-. Etc.

Miguel 21 septiembre 2007 - 16:27

Creo que el marco juridico no debe decantarse por el inquilino ni por el arrendador, también hay muchas lagunas en el lado del inquilino. Hay arrendadores desaprensivos que por lo general quieren quedarse con la fianza con cualquier excusa expurea, o la empresa correspondiente sigue pasando recibos porque el arrendador no está pagando los recibos y la empresa tira de la lista de las personas a las que ha cobrado antes.

Zapatero habló de una primera instancia para estos litigios, pero no se sabe si ha quedado en agua de borrajas.

Rafael Pampillón 21 septiembre 2007 - 19:47

Miguel, da igual el marco jurídico. Aquí lo que hay que plantearse es quien se queda con la subvención (arrendadores o inquilinos) y también saber si la subvención aumenta el mercado, es decir, si va a aumentar el número de contratos de alquiler. Y para saber eso lo importante es conocer como son las elasticidades de las curvas de oferta (arrendadores) y de demanda (inquilinos). La teoría económica dice que el beneficio de la subvención recae en la parte del mercado que es menos elástica, en este caso, como dice econometra más arriba, en la oferta, es decir, los arrendadores. Y si hay mucha rigidez al precio, en una parte del mercado, en este caso en los arrendadores (oferentes), el mercado aumenta poco, es decir, habrá unos pocos más contratos, pero menos que si ambas curvas fueran elásticas.

Estoy de acuerdo con econometra que los grandes beneficiados de esta subvención van a ser los arrendadores. La Economía es una ciencia y las leyes económicas funcionan. El gobierno no puede decidir quien se beneficia de la subvención (arrendador o inquilino). Es el mercado con sus leyes.

Angélica 21 septiembre 2007 - 20:55

Una vez más, comento el caso francés. Allí los propietarios de una vivienda obtienen desgravaciones fiscales si alquilan su piso a personas con una renta baja.

Además, el propietario está mucho más protegido que aquí en caso de impago o de degradación de su propiedad.

El resultado es que la mayoría de la gente que conozco allí se independizó entre los 16 (edad de entrada a la educación profesional) y los 18 (a la universidad)

Algo así habría que hacer en España, y dejar de tirar de los fondos del estado para regalarlos en forma de subvenciones a fondo perdido.

Rafael Pampillón 22 septiembre 2007 - 09:09

Angélica cuanto tiempo ¿Como estás? Esta semana un brasilero puso un comentario a aquella entrada que hicistes sobre Brasil. Un comentario muy positivo. Lo puedes leer en http://economy.blogs.ie.edu/archives/2007/09/lula_visita_esp.php#comments

Nieves 5 octubre 2007 - 02:26

Sí, claro, todas las ideas que se exponen en este tema me parecen muy sesudas e inteligentes, pero ninguna de esas “soluciones” a medio o corto plazo pueden ayudar a una persona como yo que se encuentre en una situación casi dramática en que no puede acudir a sus papás para que la ayuden con el alquiler, no puede contar con su pareja para compartir piso, no quiere vivir en un sótano sin ventana y vive en Barcelona.
A mí los 210 euros me pueden salvar la vida, la salud y el trabajo, así de claro. Claro que la ayuda hará que alquile un piso más caro de lo que podría alquilar sin la ayuda, con lo que el propietario será el principal beneficiado económicamente. Pero es que yo no busco hacer dinero con los pisos, como parece ser la norma general en España para tener un futuro y para poder vivir más holgadamente -de ahí lo lamentabilísimo de la situación de mis padres que nunca pudieron dedicarse a especular y usar como objetos de consumo los pisos para poderse asegurar una jubilación digna y ahora tienen que vivir con 500 euros mensuales entre los dos habiendo trabajado desde los 15 años como esclavos. Yo busco un maldito techo bajo el que vivir dignamente sin tener que vivir casi exclusivamente para trabajar y costearme el propio hecho de vivir.
¿Que hay maneras de solucionar el problema de los alquileres ridículamente altos que se pagan en mi ciudad?, puff, seguro. Cuando se deje de hacer negocio sucio y denigrante con la vivienda, que me avisen. Esto empieza por ahí. Y espero que llegue el día en que no tenga que volver a dirigir la palabra a un estafador con título de agente inmobiliario.

Eric 20 octubre 2007 - 08:22

Comparto esta idea de que uno de los pripncipales factores que gravan el precio de la vivienda (el alquiler) se basa en la confianza genral del mercado. Claramente, los arrendadores np tienen interes en arrendar su biene suin seguridad de recibir el ingreso debito al servicio prestado, o recuperar el bien en estado degradado que la fianza no pueda cubrir totalmente.
Del lado de los inquilinos, suportan la desconfianza de los arrendadores directamente a traves de una fianzas a veces exagerada y aportacion de papeles y fiador, « reglas » establecidas mas de manera subjetiva, en funccion del barrio, de la profesion, de la edad, del estado civico (soltero o con familia)…

Al introducir una subvencion en el mercado, el ajuste no se basara en aciones libres de oferentes y solicitantes ; la asignacio de los pisos se hara con criterios subjetivos mas que de mercado.

A mi llegada en Madrid, fui sorprendido por la forma que se formalizo mi contrato de arrendamiento. En concreto hemos firmado un documento que a mi me parece poco oficial respecto a un marco legal general. Digamos que se trata de un documento formalizando el empeño entre el arrendador y yo. Tampoco me exigio el establecimiento de un contrato de estado del piso a mi entrada. Si lo comparo con Francia, al entrar en un piso, existe un documento unico formatado y oficial con mencion de la ley del 6 Julio 1989 que descrive el estado del bien prestado al momento de entrar, que se puede complementar por un documento supplementario detallando por puntos el estado observado (baño, habitaciones…) En mi caso, el dueño considero que no habia interes en hacerlo como el piso estaba recientemente reformado.
Este Contrato de Locacion, detalla los derechos y obligaciones des las dos partes (duracion del « bail », gastos generales, fianza y su uso final, obras excepcionales, estado de entrada, resiliacion..) ; en fin bastante claro y detallado para empeñar a los arrendadores y los inquilinos. Existen tambien decretos complementarios que precisan las obligaciones de los inquilinos en mantener en buen estado el piso durante el periodo de ocupacion.(Decreto del 26 Agosto 87)
No conosco muy bien el marco juridico en España sobre la vivineda, a lo mejor tenia que firmar otro tipo de documento ; lo ciertto es que tenia la sensacion que era mas un documento para proteger al arrendador que a mi ; por ejemplo he tenido que negbociar fermemente para reducir el preaviso de 6 meses previsto a 2 meses.

El mecanismo de ajuste por criterios de mercado deberia pasar por un establecimiento coherente y objetivo de los compromisos juridicos de cada parte.

Jose Luis 21 octubre 2007 - 22:19

Las subvenciones en sí son perniciosas, ya que no resuelven nada sino prolongan agonías. El gobierno debería de una vez por todas confiar en la personas y en su buen hacer dentro de la libertad de mercado. Que el gobierno dote a este mercado de unas reglas de juego claras y cuando se incumplan que las sanciones sean rápidas y ejemplarizantes.
En el momento que sea así te puedo asegurar que los españoles no somos diferentes y empezaremos a alquilar porque nos saldrá más rentable el dedicar más parte de nuestra renta a ahorro para cuando llegue nuestra jubilación.
¿cuando llegaremos a la mayoría de edad?

angeles 26 noviembre 2007 - 23:25

Y las personas que tenemos mas de 35.No estamos en ningun paquete .Con lo cual que tenemos que
hacer,sin recursos ,separados,as y sin nadie a nuestro cargo .Pero tenemos que vivir si son tan amables me gustaria que nos ayudaran y vieran cada situacion .Creo que en otros paises se ayuda primero a los del pais y luego a los de fuera.LO qe yo he estado en filas y me he sentido fuera de mi pais por que yo no tenia ningun requisito para acptarme la solicitud y nadie se molesto por ver.

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