-.Menor número de nacidos. Por ejemplo 423.000 (2006) frente a 808.000 (1976). Tendencia baja fecundidad que ya se nota mucho desde 1986. Si disminuye la demanda…
-. Más oferta que se añade al mercado de vivienda usada por fallecimiento (el abuelo se muere, la casa se queda)
-. Partida de España de un buen número de inmigrantes con sus familias debido a la caída en la construcción. (Destrucción de empleo notable si pasamos de 800.000 viviendas/año a 400.000 v/a)
-. Sin contar el “efecto Trichet” o la vuelta de tuerca del 0,25 cada dos meses. Si Alemania va bien,¡tiembla España¡

Datos: INE. Padrón 2006 http://www.ine.es

” El presidente de la compañía internacional de franquicias inmobiliarias Re/Max, Javier Sierra, ha estimado que la mitad de las agencias inmobiliarias que operan actualmente en España (unas 30.000) cerrarán sus puertas en los próximos dos o tres años, debido a la corrección que sufrirá el sector inmobiliario como consecuencia del estancamiento de las ventas por el alto precio de los inmuebles. En este sentido, Sierra explicó que ya es un hecho constatable desde 2006 que los propietarios de las viviendas tardan el doble de tiempo en desprenderse de ellas, lo que está provocando un fuerte aumento del inventario de viviendas ofertadas.”.

El ciclo es claro: Primero aumenta el plazo de venta, luego el stock de vivienda y la moderación de precios con potenciales caídas en función del horizonte temporal en que se cierre dicho ciclo ante el paso que le marque la demanda .

Para el que quiera dejo el enlace del artículo en cuestión en la dirección
http://software.conectate.es/~sergio/CSCAE_Mercado_Residencial.pdf
(perdonad porque pesa 6 Mb).
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Sin embargo, como bien decía Luis en el comentario anterior, debido al fuerte peso específico del “español de a pie” en el precio de las viviendas es probable que lo que parece más que claro en el plano teórico tenga unos resultados muy diferente a los teóricamente esperados.

Además, es importante tener en cuenta que todo parece indicar que si la burbuja no ha sido reconocida como tal todavía es debido a que los principales interesados en que esto no se produzca son entes empresariales que debido al volumen de negocio y los márgenes de los últimos años han generado inmensos beneficios y son capaces de moldear el mercado para que estos síntomas no lleguen a hacerse públicos y por lo tanto seguir explotando “la gallina de los huevos de oro”.

En mi humilde opinión esta situación es insostenible a medio plazo y o bien llegamos a una situación como hay en otros países que hace prácticamente imposible la compra de una vivienda para el ciudadano de a pie o bien nos espera un periodo de tiempo de estancamiento de precios o incluso recesión.Es decir, yo apoyo que el mercado inmobiliario en España se encuentra inmerso en una burbuja y tiene que corregirse a medio plazo (vamos yo no compraría una casa ahora!)

1)Estoy de acuerdo con el compañero, con la idea de que estudios emitidos por entidades con intereses en el mercado objeto de estudio (entidades financieras, asociaciones promotoras,tasadoras…) deben ser cuando menos, puestos en cuarentena.

El problema es que por más que he buscado fuentes independientes no parece que sus diagnósticos para el 2007 difieran en demasía con dicho informe.
Incluso los organismos que alertan de ciertos riesgos de desacelaraciones bruscas (BE,FMI, UE, Banco Mundial…), auguran como más plausible la opción de ajuste gradual de precios para los años venideros.

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2)El problema, desde mi punto de vista es que dichos analistas, quizás no hayan valorado en su justa medida (quizás no sea su función), las expectativas de rentabilidad fuertemente arraigadas en la conciencia subjetiva de la mayoría de la población española.

-Todavía más de un 35 % de la población española (Encuesta Gallup Diciembre 2006), sigue pensando que en 2007 los precios inmobiliarios subirán bastante o mucho.
-Según estudios de la Fundación de Cajas de Ahorro (FUNCAS), los españoles,todavía hoy, estiman crecimientos medios anuales de un 23% de los precios de la vivienda durante los próximos 10 años.)
-Y a pesar del endurecimiento de las condiciones crediticias, para una familia media(especialmente si existe patrimonio que lo respalde) le es relativamente asequible obtener un préstamo en mejores condiciones que en países del entorno, con que intentar materializar dichas expectativas.

Desde mi punto de vista y a pesar del análisis racional objetivo de los informes basados en variables fundamentales; en tanto en cuando las motivaciones subjetivas de la población que fomentan su inversión en vivienda, (y la de los promotores),no sufran un fuerte shock o descalabro, que les haga abandonar para siempre dichos tópicos o clichés;
al mercado no le va a faltar el combustible necesario para seguir creciendo (en volumen y en precios)(con el consiguiente riesgo a futuro)
(Recordemos que muchas veces las expectativas se bastan a sí mismas para mover al alza los mercados, aun sin fundamento objetivo.)
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(Se me puede rebatir que la demanda de vivienda, no solo atiende a razones de inversión. E incluso se me pueden dar estudios que soporten la réplica. Es cierto, pero a medias. Cuando se compra vivienda para uso y disfrute; el comprador también se ha decidido porque ha pensado que era la mejor de las inversiones y la mejor forma de ahorrar).