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Dic

El mercado de la vivienda en 2007

Escrito el 21 Diciembre 2006 por Rafael Pampillón en Economía española, Previsiones económicas

Según el Boletín del mercado de la vivienda de Caja Madrid, publicado hoy, el mercado de la vivienda en España prosigue en la senda de desaceleración ordenada; los menores ritmos de avance de los precios reflejan una moderación de las presiones de demanda. El escenario central de previsiones apunta al mantenimiento de este ajuste gradual debido al impacto de las subidas de los tipos de interés en un contexto de crecimiento de la economía española. Sin embargo, tras una cierta contención en el primer trimestre del año, parece que el inicio de viviendas vuelve a recobrar fuerza y 2006 será un año récord en términos de viviendas ofertadas. Una de las explicaciones para este renovado impulso de la actividad constructora puede ser el adelanto de visados ante la entrada en vigor del nuevo Código Técnico de la Edificación, más exigente y, por tato, que supone mayores costes para las empresas por lo que cabría esperar que en 2007 se produzca un retroceso del inicio de viviendas (hacia las 600.000 unidades anuales). Por el lado de la demanda los condicionantes demográficos siguen siendo muy sólidos. Según datos del Padrón, la población española asciende 44,4 millones de personas, lo que supone un crecimiento del 11,4% en los últimos ocho años. Del incremento de la población en el periodo (4,54 millones de personas), el 71% son inmigrantes, que representan el 8,7% de la población total. El peso de la inmigración es aún más relevante en las generaciones que más demandantes de vivienda (15%). Según el M.Vivienda, de las 476.308 transacciones de vivienda realizadas en el primer semestre del año, el 11,6% fue realizada por inmigrantes.

Según el citado Boletín parece que el mercado de la vivienda español va perdiendo fuerza paulatinamente. Las señales más claras del enfriamiento son el tono más contenido de los precios y del crédito hipotecario, así como el alargamiento de los plazos de comercialización de las nuevas promociones. En este sentido parece que por el momento se está produciendo “el mejor de los escenarios”, con un ajuste gradual en el que siguen sin apreciarse señales de corrección brusca. En sentido opuesto, los elevados precios alcanzados por la vivienda junto al endurecimiento de los tipos de interés suponen que cada vez una menor parte de la demanda potencial pueda pasar a demanda efectiva. Además debe tenerse en cuenta que las propias perspectivas de menores revalorizaciones de la vivienda también frenan la demanda de la misma. En el escenario previsto de moderadas subidas de los tipos de interés resulta previsible que prosiga el ajuste de manera gradual. ¿Puede el fuerte crecimiento de la nueva oferta en un contexto de pérdida de impulso de la demanda generar un desplome de los precios en 2007? ¿ Quizá en 2008? ¿Pueden los ascensos de los tipos de interés en el actual contexto de elevado endeudamiento de las familias generar una caída de la demanda en 2007? ¿Puede esta situación afectar bruscamente al consumo de los hogares y finalmente a la actividad global y al empleo en 2007? Según Caja Madrid estas posibilidades son remotas.

Comentarios

Rafael Pampillón Olmedo 22 Diciembre 2006 - 18:13

Me envía un alumno un post que dice lo siguiente: “Los estudios procedentes de una entidad financiera como pueda ser Caja Madrid, BBVA, etc… nunca serán alarmistas al respecto, si no que favorecerán un aterrizaje suave del mercado inmobiliario. A la completa y detallada información anterior, añado 2 datos adicionales para la reflexión: 1º.- Según la aseguradora de créditos Euler Hermes España es el segundo país industrializado con más riesgo en el mercado inmobiliario. Sólo el Reino Unido ha registrado un encarecimiento real de la vivienda superior al español: un 110 % desde 1996, frente al 100 % registrado en España de media, excluida la inflación La variación media en la UEM ha sido 34 % . España está igualmente en cabeza en el ratio precio/ingresos por habitantes, siendo el valor de 10,4 frente a la media de 7,2 europea. http://www.eulerhermes.com/imperia/md/content/bulletin/fr/cp/cp_btp_16.11.06vd.pdf 2º.-Un dato más preocupante todavía: España gasta el doble que la UE en vivienda y la mitad en educación. Para un valor 100 de media en la UE, España llega a 171 en inversión residencial y a 154 en construcción residencial, quedándose en un pobre 59 en I+D y 75 en gasto público en educación. Si a la baja productividad de la economía española se une una posible desaceleración económica mundial, posiblemente originada en EEUU, acabará afectando de una forma seria a la competitividad de la economía española y se traduce en un freno o caída del empleo, ante el alto endeudamiento de las familias españolas en vivienda y el todavía muy alto número de viviendas en construcción previstas sí podría acelerar la caída de precios a medio plazo. Jaime R. C.

Manuel 27 Diciembre 2006 - 17:14

Matame camion!

Rafael Pampillón Olmedo 27 Diciembre 2006 - 17:44

¿Que significa matame camion?

Luis Felipe González Conde 28 Diciembre 2006 - 19:49

Informes objetivos y expectativas del comprador medio, y del oferente.

1)Estoy de acuerdo con el compañero, con la idea de que estudios emitidos por entidades con intereses en el mercado objeto de estudio (entidades financieras, asociaciones promotoras,tasadoras…) deben ser cuando menos, puestos en cuarentena.

El problema es que por más que he buscado fuentes independientes no parece que sus diagnósticos para el 2007 difieran en demasía con dicho informe.
Incluso los organismos que alertan de ciertos riesgos de desacelaraciones bruscas (BE,FMI, UE, Banco Mundial…), auguran como más plausible la opción de ajuste gradual de precios para los años venideros.

——
2)El problema, desde mi punto de vista es que dichos analistas, quizás no hayan valorado en su justa medida (quizás no sea su función), las expectativas de rentabilidad fuertemente arraigadas en la conciencia subjetiva de la mayoría de la población española.

-Todavía más de un 35 % de la población española (Encuesta Gallup Diciembre 2006), sigue pensando que en 2007 los precios inmobiliarios subirán bastante o mucho.
-Según estudios de la Fundación de Cajas de Ahorro (FUNCAS), los españoles,todavía hoy, estiman crecimientos medios anuales de un 23% de los precios de la vivienda durante los próximos 10 años.)
-Y a pesar del endurecimiento de las condiciones crediticias, para una familia media(especialmente si existe patrimonio que lo respalde) le es relativamente asequible obtener un préstamo en mejores condiciones que en países del entorno, con que intentar materializar dichas expectativas.

Desde mi punto de vista y a pesar del análisis racional objetivo de los informes basados en variables fundamentales; en tanto en cuando las motivaciones subjetivas de la población que fomentan su inversión en vivienda, (y la de los promotores),no sufran un fuerte shock o descalabro, que les haga abandonar para siempre dichos tópicos o clichés;
al mercado no le va a faltar el combustible necesario para seguir creciendo (en volumen y en precios)(con el consiguiente riesgo a futuro)
(Recordemos que muchas veces las expectativas se bastan a sí mismas para mover al alza los mercados, aun sin fundamento objetivo.)
———————–
(Se me puede rebatir que la demanda de vivienda, no solo atiende a razones de inversión. E incluso se me pueden dar estudios que soporten la réplica. Es cierto, pero a medias. Cuando se compra vivienda para uso y disfrute; el comprador también se ha decidido porque ha pensado que era la mejor de las inversiones y la mejor forma de ahorrar).

Rafael Pampillón Olmedo 29 Diciembre 2006 - 11:05

La pregunta del millón es ¿Son los precios de la vivienda en España exagerados? Sabemos que en tiempos de auge se tiende a sobreponderar las expectativas o se minusvaloran los riesgos, especialmente en inversores y promotores que tiene poca experiencia en el mercado. Como consecuencia de estimar erróneamente el mercado se produce una revalorización desproporcionada de los inmuebles y alejada de una “evolución de precios realista” (que nadie sabe lo que es pero que queda muy bien porque parece que atiende a factores objetivos). Se compran inmuebles por la expectativa de una subida todavía mayor de precios. Hasta que la teórica burbuja estalla, eso si con un cierto retraso, lo que acelera la caída general de precios y desemboca en el pesimismo generalizado. Las burbujas se producen por la enorme influencia que tienen las expectativas a la hora de considerara el mercado inmobiliario. ¿Está España en una burbuja? ¿Estallará? ¿Cuando?

Sergio Ramos 29 Diciembre 2006 - 11:42

Hace un tiempo llegó a mis manos un artículo publicado en la revista del colegio de arquitectos que hablaba sobre “la burbuja del mercado de la vivienda en España” que analizaba el concepto teórico de burbuja y luego daba una serie de datos que explican por qué la situación del mercado de la vivienda (tanto en España como en otros países mediterráneos) está en una situación desequilibrada y parece lógico pensar que siga algún tipo de corrección a medio plazo. Ejemplo de estos ratios, aparte del que se hacía referencia en un comentario anterior (precio vivienda/ renta media) que me parece bastante alarmante, resaltaría otros dos detalles: —————————————————-Detalle 1:
(Coste medio vivienda x Nº de viviendas nuevas/PIB) Ha pasado de ser un 5% en el 96 a ser un 21,67% en el 2004 e incluso superior en 2005 y 2006.
—————————–
Detalle 2: Análisis de las diferencias de costes entre 1996 y 2004:Mientras el precio de una vivienda , se ha multiplicado por 2,4 hay varios factores de coste que han seguido tendencias de crecimiento mucho más fuertes:
Valor del Suelo – se ha multiplicado por 10.
Margen neto – se ha multiplicado por 6.

Para el que quiera dejo el enlace del artículo en cuestión en la dirección
http://software.conectate.es/~sergio/CSCAE_Mercado_Residencial.pdf
(perdonad porque pesa 6 Mb).
…………………………………………………………………………………………..

Sin embargo, como bien decía Luis en el comentario anterior, debido al fuerte peso específico del “español de a pie” en el precio de las viviendas es probable que lo que parece más que claro en el plano teórico tenga unos resultados muy diferente a los teóricamente esperados.

Además, es importante tener en cuenta que todo parece indicar que si la burbuja no ha sido reconocida como tal todavía es debido a que los principales interesados en que esto no se produzca son entes empresariales que debido al volumen de negocio y los márgenes de los últimos años han generado inmensos beneficios y son capaces de moldear el mercado para que estos síntomas no lleguen a hacerse públicos y por lo tanto seguir explotando “la gallina de los huevos de oro”.

En mi humilde opinión esta situación es insostenible a medio plazo y o bien llegamos a una situación como hay en otros países que hace prácticamente imposible la compra de una vivienda para el ciudadano de a pie o bien nos espera un periodo de tiempo de estancamiento de precios o incluso recesión.Es decir, yo apoyo que el mercado inmobiliario en España se encuentra inmerso en una burbuja y tiene que corregirse a medio plazo (vamos yo no compraría una casa ahora!)

Jaime R. 4 Enero 2007 - 12:07

CONTUNDENTE AFIRMACION:

” El presidente de la compañía internacional de franquicias inmobiliarias Re/Max, Javier Sierra, ha estimado que la mitad de las agencias inmobiliarias que operan actualmente en España (unas 30.000) cerrarán sus puertas en los próximos dos o tres años, debido a la corrección que sufrirá el sector inmobiliario como consecuencia del estancamiento de las ventas por el alto precio de los inmuebles. En este sentido, Sierra explicó que ya es un hecho constatable desde 2006 que los propietarios de las viviendas tardan el doble de tiempo en desprenderse de ellas, lo que está provocando un fuerte aumento del inventario de viviendas ofertadas.”.

El ciclo es claro: Primero aumenta el plazo de venta, luego el stock de vivienda y la moderación de precios con potenciales caídas en función del horizonte temporal en que se cierre dicho ciclo ante el paso que le marque la demanda .

Maria Jose 19 Enero 2007 - 14:09

Hola, yo no quiero hacer comentarios al respecto puesto que no entiendo mucho del tema, pero tengo un apartamento y quiero comprar otra vivienda. Podría afrontar los gastos de las 2 pero lo que no sé es si me interesa más vender ahora lo que tengo o no vender y esperar para comprar o comprar y mantener la otra… la verdad es que tal y como está el mercado y las noticias que se oyen y se comentan, no tengo nada claro. Muchas gracias.

SOIYO 27 Febrero 2007 - 20:58

Yo solo hago un apunte que a mi modo de ver resulta significativo de un cambio radical en la tendencia… Los bancos y las cajas estan voceando que “no existe burbuja inmobiliaria” y que simplemente hay una “desaceleración moderada”.. por otro lado, estan lanzandose como locas a ofrecer fondos y plazos a unos intereses muy apetecibles e impensables hace ya algunas decadas y además cortando el “grifo” de los prestamos hipotecarios ante lo que yo pienso que ellos mismos preveen que es mas que probable que suceda (aunque digan lo contrario)…. Asi que ya podemos todos empezar a temblar con el mercado inmobiliario!

borja melo 11 Marzo 2007 - 03:17

MATAME CAMION!!! jejejejejejejejejeje nooooormaaaal

Carlos Enrile 14 Marzo 2007 - 01:26

Añadiría otros factores posibles desencadenantes del estallido la burbuja siendo el más importante el invierno demográfico que sufre España:

-.Menor número de nacidos. Por ejemplo 423.000 (2006) frente a 808.000 (1976). Tendencia baja fecundidad que ya se nota mucho desde 1986. Si disminuye la demanda…
-. Más oferta que se añade al mercado de vivienda usada por fallecimiento (el abuelo se muere, la casa se queda)
-. Partida de España de un buen número de inmigrantes con sus familias debido a la caída en la construcción. (Destrucción de empleo notable si pasamos de 800.000 viviendas/año a 400.000 v/a)
-. Sin contar el “efecto Trichet” o la vuelta de tuerca del 0,25 cada dos meses. Si Alemania va bien,¡tiembla España¡

Datos: INE. Padrón 2006 http://www.ine.es

Marcial Marín 9 Octubre 2007 - 18:55

Un beso. Mari Carmen

maria del carmen 19 Marzo 2009 - 21:47

mi pregunta es el porque me aparecio un letrero en su pagina el cual decia que era el visitante y que habia ganado es una clase de broma o algo asi yo lo unico que me interesa ews saber acerca de precios y cotizaciones mil gracias espero su respuesta

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